林作贤：租赁届满 申请延长费用高
林作贤指出，墓园里的每一块墓地都同在一个总地契，因此一旦租赁届满，墓园公司必须向土地局申请延长总地契的租赁，要是政府批准该申请，墓园公司必须支付一笔很大的延期费。
“如果说，总墓地当时的市值是10亿令吉，那么墓园公司就必须缴付7亿4250万令吉的延期费。”
他说，墓园公司将会各别向每个墓地的买家索取延期费。延期费并不便宜，并不是所有的买家都会愿意支付这笔昂贵的费用。
“最终这将衍生一个问题，假设政府批准租赁延期，但届时一些墓地已没后代去处理或是后代已联络不上，可能只有部分人缴付这笔费用，其他人则没缴付这笔费用。”
墓地永久性或非永久性？查总地契，就知道啦！
（巴生17日讯）墓地是否属于永久地契的课题引发关注，仙境集团代表律师林作贤指出，墓园总地契上会注明该地是永久性或非永久性，消费者可通过查看总地契，知晓土地属性。
他说，消费者可从墓园公司或负责人处，拿到一份总地契副本（自已将要购买的墓地总地契），然后到土地局去作土地搜索（land search）,以便查证有关土地的类型。
他指出，除了可查出土地是永久地契或非永久地契，也可确认所购买的土地，是否已被土地局归类为墓地。
“若该土地是墓园地，地契上会显示墓园地是商业用地，并注明属于墓园地，例如地契上会注明：Syarat-syarat Nyata:Perkuburan Bukan Islam Swasta(Komersial)。”
他说，永久性地契，地契会注明“tanah yang diperibalkan di atas adalah dipegang untuk SELAMA-LAMANYA oleh tuan punya”,至于非永久性地契，则会注明“pajakakan selama tempoh 99 tahun berakhir pada…”。
他指出，所谓永久地契，是指该土地百分之白属于地主，并永远持有该土地拥有权，永远拥有该土地的话，就不需要申请任何地契延期，政府只能在公共需要下，才可征用有关土地。
非永久地契不赔偿
“例如，兴建高速公路，铁道及医院等，这些计划必须有利于大众，在这种情况下，政府可根据马来西亚法律，即1960年土地徵用法令第3（1）条（Land Acquisition Act 1960），向地主买回该土地，并由政府的土地估计师计算赔偿额，赔偿额将会根据土地的当时市价，来赔偿给该土地的地主。”
他说，若是非永久地契，代表买家只是向政府暂时租借，买家并不是土地的拥有者。此外，限期一旦届满，政府有权随时拿回土地，并且不需要赔偿一分前给买家。
他强调，当租赁期结束时，买家可向土地局提出延长租赁的申请，但是否批准的决定权在于政府，而且买家到土地局提交延长租约的申请，还需要缴付相关费用和延期费(Premium)。
永久地契和非永久地契的差别
非永久地契：
- 一旦届满，必须申请租赁的延期。
- 必须缴付不便宜的延期费。
- 租赁的延期申请必须得到政府批准，政府有权不批准。
- 如果政府不批准延期，必须把土地归还给政府，并搬迁到别的地方。
- 任何土地转换必须向政府申请，得到政府的批准后，才可以做土地的转让。
永久地契
- 你享有该土地的拥有权。
- 你可以随意和合法地使用该土地。
- 无需申请延期。
- 不需要缴付昂贵的延期费。
- 比起非永久地契的土地，转让土地方面比较少限制。
- 土地可能会升值。
延期费计算方法
根据商业和工业用地的计算方法，因为墓园大多被归类为商业地，该公式是从2003年雪州土地规则和雪州采石场规则第7条(Section 7 of the Selangor Land Rules 2003&Selangor Quarry Rules 2003) 所推导出来。
延期费算法是3/4 X1/100 X土地市值X租赁期
例子：
土地面积：200英亩
土地市值:RM 5,000,000/英亩
租赁期：99年
延期费：3/4 x 1/100 x RM 5,000,000.00 x 99
RM3,712,500.00/英亩
200英亩X RM 3,712,500= RM 742,500,000.00
政府不批准延期 买家须归还土地
非永久地契只让你拥有该土地一段时期，通常租赁期限是30年、60年或99年，一旦租赁届满，当局又不批准延期，买家就必须将土地归还给政府，然后搬迁到其它地方。
林作贤指出，买家必须把坟墓搬迁到另外一个地方，而要找个地方将坟墓搬迁过去，将是一个大问题。
“因此，购买非永久地契的墓地，后续会带来比较多的后遗症和问题，要是买家购买土地是永久地契，就不会产生这样的问题，因为永久地契让买家享受永久拥有权。”
他说，仙境集团的墓园墓地都是永久地契，同时也是巴生一家属于永久地契的私人墓园，买家享受永久拥有权和拥有永久的使用权，这便是仙境山庄与其他墓园最大不同之处。
文章摘录于2018年11月18日 《中国报》大城事封底
